Ako sa určí cena pozemku?

Vlastníte pozemok a premýšľate, koľko by mohol mať reálne hodnotu? Na Slovensku existuje viacero faktorov, ktoré výrazne ovplyvňujú cenu pozemkov – od ich zaradenia v listoch vlastníctva, cez polohu v rámci územia, až po možnosti využitia podľa územného plánu. V tomto článku vám zrozumiteľne vysvetlíme, ako sa na cenu pozemku pozerajú odborníci, developeri aj trh.

1. Druh pozemku podľa listu vlastníctva

Každý pozemok je na liste vlastníctva vedený s určitým druhom:

• Zastavané plochy a nádvoria (ZPaN)
• Orná pôda, trvalé trávne porasty, vinice, chmelnice, ovocné sady
• Lesné pozemky
• Záhrady
• Ostatné plochy

Samotný druh pozemku ešte neznamená, že je vhodný na výstavbu.

2. Intravilán vs. Extravilán

• Intravilán: zastavané územie obce. Vyššia hodnota, častejšie v územnom pláne, potenciál na výstavbu.
• Extravilán: mimo zastavaného územia. Nižšia cena, obmedzené možnosti výstavby.

Cena pozemku v intraviláne môže byť 2–10× vyššia ako v extraviláne.

3. Územný plán: rozhodujúci faktor

Ak je pozemok zahrnutý v územnom pláne ako "obytné územie" alebo "zmiešané územie", jeho cena stúpa.

Ak nie je v územnom pláne, je možná len obmedzená výstavba alebo žiadna.

Ako dostať pozemok do územného plánu?

1. Požiadať obec/mesto o zmenu územného plánu
2. Spracovať žiadosť, mapové podklady, odôvodnenie
3. Počkať na schválenie obecným/mestským zastupiteľstvom
4. Rátať s časovou náročnosťou 2 – 5 rokov

4. Očakávania vs. realita

Často sú predstavy majiteľov nereálne. Pozemok bez prístupu, IS a mimo územného plánu má nižšiu hodnotu.

Rozdiel medzi predstavou a trhovou hodnotou môže byť aj 80 %!

5. Čo stojí developera príprava pozemku?

Predtým, ako sa pozemok dostane k finálnemu kupujúcemu, developer musí investovať:

• Projektová dokumentácia, územné konanie
• Inžinierske siete (IS)
• Cesty a prístupy
• Výkup pásov a pozemkov
• Poplatky, dane a iné odvody
• Právne služby a projektový manažment

Celkové náklady: 50 – 100 €/m²

6. Zhrnutie: Faktory ovplyvňujúce cenu pozemku

Faktor	Vplyv na cenu
Poloha	Vyššia cena v blízkosti miest
Druh pozemku (LV)	Určuje možnosti využitia
Intravilán / Extravilán	Intravilán = vyššia hodnota
Zaradenie v územnom pláne	Rozhodujúce pre výstavbu
Prístup k IS a ceste	Zásadný rozdiel v hodnote
Možnosť budúceho rozvoja	Zvyšuje investičnú hodnotu
Stav právnych vzťahov	Môže znižovať atraktivitu

 

 

Rady pre vlastníka pozemku

1. Zistite si druh pozemku a jeho zaradenie v územnom pláne.
2. Overte si dostupnosť IS a prístupu.
3. Buďte realistický pri odhadoch hodnoty.
4. Pri jednaní s developerom rátajte s jeho nákladmi.

 

Chcete vedieť reálnu hodnotu svojho pozemku?

Kontaktujte nás pre bezplatné a nezáväzné posúdenie ceny pozemku.